Por Rodrigo Arévalo V. & Cinthya Donoso
En este artículo te mostramos de manera sintética todo lo que tienes que saber acerca de la subdivisión predial mínima y fusión predial mínima en función de los requerimientos establecidos en el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente y lo señalado en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Como punto de partida la O.G.U.C. define a la subdivisión de terrenos de la siguiente manera:
Artículo 1.1.2 (O.G.U.C.)
"Proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes".
Es el Instrumento de Planificación Territorial el que determinará la superficie predial mínima en su Ordenanza Local estableciendo las superficies prediales en metros cuadrados, esto a partir de lo mencionado en el artículo 2.1.10 en su punto 3. C.
Subdivisión predial mínima
Artículo 2.1.20. (O.G.U.C.)
En el área urbana los Instrumentos de Planificación Territorial podrán establecer superficies prediales mínimas de cualquier tamaño, cuando la zona afecta a dicha disposición presenta alguna de las siguientes condiciones:
1. Estar expuesta a zona de riesgo o contener recursos de valor natural o patrimonial cultural, que se deba proteger, conforme a lo establecido para estos casos en la presente Ordenanza.
2. Tener una pendiente promedio superior al 20%.
3. Carecer de dotación de infraestructura de agua potable, alcantarillado y pavimentación, en al menos la mitad de su perímetro frente a vías públicas.
En el área urbana, excluidas las áreas de extensión urbana, cuando la zona afecta no presenta alguna de las condiciones señaladas, la superficie predial mínima será de 2.500 m2 o menor, según lo determine el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente.
Para este artículo también se dispone de la DDU 144, la cual aclara lo siguiente respecto a lo mencionado anteriormente: "la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal no puede normar que la superficie de subdivisión predial mínima sea superior a 2.500 m2, por lo cual se encuentran tácitamente derogadas las normas contrarias a dicho precepto".
En los casos en que los Instrumentos de Planificación Territorial no contengan disposiciones sobre superficie predial mínima, ésta será libre, según lo determine el arquitecto autor del proyecto, salvo que se trate de proyectos de loteo acogidos al D.F.L. N°2 de 1959, en cuyo caso deberá estarse a su Reglamento Especial.
En las áreas rurales la superficie predial mínima será la que determine el respectivo Instrumento de Planificación Territorial.
Casos aplicados
A continuación te mostramos ejemplos gráficos en función de las condiciones de superficie planteadas en las siguientes tablas a modo de ejemplos de lo mencionado anteriormente:
Ejemplo 1
En el "caso 1" el "lote A" (lote original) cumpliría con la Subdivisión Predial Mínima requerida en la tabla 1 (igual o mayor a los 800m2). Al dividir el "lote A" en dos lotes (A1 y A2), estos dan cumplimiento a lo establecido en la tabla mencionada con supreficies de 1200 m2 cada una. Por tanto el "lote A" tiene las condiciones para aplicar la división predial.
Ejemplo 2
En el "caso 2" el "lote A" (lote original) cumpliría con la Subdivisión Predial Mínima requerida en la tabla 1 (igual o mayor a los 500m2). Al subdividir el "lote A" en tres lotes; lote A1 con 500m2, A2 con 500m2 y A3 con 600 m2; estos dan cumplimiento a lo establecido en la tabla mencionada, ya que sus superficies son mayores o iguales a los 500m2. Por tanto el "lote A" tiene las condiciones para aplicar la subdivisión predial.
Fusión predial
Artículo 63º (L.G.U.C.)
La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500 m2 o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de "Conjunto Armónico".
Ejemplo 3
En este caso el "lote A" con 750 m2 y el "lote B" con 800 m2 no dan cumplimiento a lo señalado en la tabla 3 (mayor o igual a 1500 m2) ya que poseen superficies menores a los 1500 m2. Al ser estos, el "lote A y B", fusionados (Fusión Predial) logran cumplir con lo requerido en la tabla 3 según la Subdivisión Predial Mínima, ya que mediante esta operación la suma de ambas superficies es de 1550 m2 (lote AB).
Diferencia entre saldo predial y predio remanente
A continuación te mostramos la diferencia entre ambos conceptos a partir de ejemplos gráficos y bajo que circunstancia suegen estos mismos:
Artículo 1.1.2 (O.G.U.C.)
Saldo predial: sitio cuya superficie, por efecto de una expropiación o cesión obligatoria, resulta menor a la subdivisión predial mínima establecida en el Instrumento de Planificación Territorial respectivo.
Ejemplo 4
En este caso el "lote A" y el "lote B", ambos con superficies de 1500 m2 al ser afectados por expropiación ya no darían cumplimiento a la Subdivisión Predial Mínima establecida en la tabla 4 (mayor o igual a 1500 m2). Por tanto ambos lotes (A y B) ante dicha expropiación son considerados Saldos Prediales.
Artículo 1.1.2 (O.G.U.C.)
Predio remanente: aquél cuya superficie es inferior a la mínima establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial.
Ejemplo 5
En este caso el "lote A" con superficie de 1500 m2 y el "lote C" con superficie de 1750 m2 dan cumplimiento a la Subvidisión Predial Mínima establecida en la tabla 5 (mayor o igual a 1000 m2). El "lote B" al tener una superficie de 800 m2 no cumple con lo requerido en la tabla mencionada, por tanto es un Predio Remanente.
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Definiciones | Anexos
Art. 1.1.2 Definiciones O.G.U.C:
Área rural: territorio ubicado fuera del límite urbano.
Área urbana: superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al desarrollo armónico de los centros poblados y sus actividades existentes y proyectadas por el instrumento de planificación territorial.
Condiciones Urbanísticas: todas aquellas exigencias de carácter técnico aplicables a un predio o a una edificación relativas a las normas urbanísticas y a las condiciones de emplazamiento para los distintos tipos de usos y para el desarrollo de actividades contempladas en los Instrumentos de Planificación Territorial.
Instrumento de Planificación Territorial: vocablo referido genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Límite Urbano.
Línea de edificación: la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación en un predio.
Línea oficial: la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público.
Normas urbanísticas: todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificación Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o cualquier otra norma de este mismo carácter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificación.
Predio: denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público.
Predio remanente: aquél cuya superficie es inferior a la mínima establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial.
Saldo predial: sitio cuya superficie, por efecto de una expropiación o cesión obligatoria, resulta menor a la subdivisión predial mínima establecida en el Instrumento de Planificación Territorial respectivo.
Subdivisión de terrenos: proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes.
Suelo natural: estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial practicada en él.
Superficie común: superficie edificada de uso común calculada hasta el eje de los muros o línea que la separa de la superficie útil.
Superficie edificada: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales.
Superficie útil: suma de la superficie edificada de las unidades que conforman un edificio, calculada hasta el eje de los muros o líneas divisorias entre ellas y la superficie común.
Urbanizar: ejecutar, ampliar o modificar cualquiera de las obras señaladas en el artículo 134 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que correspondan según el caso, en el espacio público o en el contemplado con tal destino en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial o en un proyecto de loteo.
Vía: espacio destinado a la circulación de vehículos motorizados y no motorizados y/o peatones.
Fuentes:
Ley General de Urbanismo y Construcciones (L.G.U.C.), Artículos, 63º.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.), Titulo 1 , Capitulo 4 , Artículo 1.4.4.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (O.G.U.C.), Titulo 2 , Capitulo 1 , Artículo 2.1.10, Artículo 2.1.20.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 1, Capitulo 1, Artículo 1.1.2.
DDU 144.
