En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber acerca de los criterios de distanciamiento de los edificios y también los requisitos establecidos para las rasantes en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en su Título 2, Capitulo 6, Artículos del 2.6.2 y 2.6.3.
Distanciamientos
Artículo 2.6.3.
Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el presente artículo se aplicarán en forma simultánea y regirán para las edificaciones aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan en sectores en que el Instrumento de Planificación Territorial permita edificación aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua.
Los distanciamientos medidos en cada una de las alturas de la edificación que se señalan en la siguiente tabla, consideradas separadamente, serán:
Los siguientes ejemplos dan cuenta a modo de síntesis sobre el los parámetros establecidos en la tabla de distanciamientos. Primero aplicación de distanciamiento y rasante de forma simultánea (ejemplo 1) y luego distanciamiento aplicado en un piso en planta (ejemplo 2).
Ejemplo 1
Ejemplo 2
Rasantes
Artículo 2.6.3.
Las rasantes se levantarán en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios y en el punto medio entre líneas oficiales del espacio público que enfrenta el predio, salvo que el predio colinde con un área verde pública, en cuyo caso las rasantes se aplicarán en el deslinde entre ambos. En los casos que el ancho entre líneas oficiales sea superior a 100 m o no exista línea oficial en el lado opuesto, no se aplicarán rasantes en tal frente.
El ángulo máximo de las rasantes con respecto al plano horizontal, expresado en grados sexagesimales, será el que se indica en la siguiente tabla:
En cualquier caso, los edificios aislados de cinco o más pisos ubicados en zonas sin límite de altura, no podrán ocupar un volumen edificado superior al 90% del volumen teórico.
El nivel de aplicación general de las rasantes corresponde al nivel de suelo natural, excepto cuando el Plan Regulador Comunal o Seccional permite construcción aislada por sobre la construcción continua, en cuyo caso el nivel de aplicación de las rasantes será el de la altura máxima permitida para la construcción continua. La altura será establecida bajo las condiciones del I.P.T. correspondiente o en su defecto en la presente Ordenanza. Para más información sobre las exigencias para definir las alturas de edificación según la O.G.U.C. visita nuestro artículo aquí.
En todos los casos las rasantes se aplicarán haciéndolas rotar verticalmente sobre sus puntos de aplicación, con el grado de inclinación que corresponda según el presente artículo. Para más información sobre la clasificación de las vías, las líneas oficiales y líneas de edificación establecidos en la Ordenanza visita nuestro artículo aquí.
Aplicación de rasantes, DDU 109, Art. 2.6.3.
A continuación expondremos los puntos aclarados en la DDU 109 "Aplicación de rasantes" sobre el artículo 2.6.3. de la presente Ordenanza, (circular 264, emitida el 2002 por Jefa de División de Desarrollo Urbano) para tener un mayor entendimiento sobre las disposiciones específicas en materia de rasantes (las ilustraciones presentadas a continuación corresponden a imágenes elaboradas por nuestra parte basadas en el material dispuesta en esta DDU):
El artículo 2.6.3. establece que el nivel de aplicación general de las rasantes corresponderá al nivel del suelo natural e indica en su inciso segundo, que las rasantes se levantarán en todos los puntos que forman los deslindes con otros predios (Figura 1) y en el punto medio entre líneas oficiales del espacio público (Figura 2a), incluso cuando la vía no se encuentre en el eje del espacio público (Figura 2b).
Imagen basada en DDU 109, 2002.
En el caso que el predio colinde con un área verde pública definida como tal en el Instrumento de Planificación Territorial, las rasantes se aplicarán en el deslinde entre el predio privado y el área verde pública (Figura 3).
Imagen basada en DDU 109, 2002.
En los casos que el ancho entre líneas oficiales sea superior a 100m (Figura 4a) o no exista línea oficial en el lado opuesto (Figura 4b), no se aplicarán rasantes en tal frente.
Imagen basada en DDU 109, 2002.
El nivel de aplicación general de las rasantes corresponde al nivel de suelo natural, excepto cuando el Plan Regulador Comunal o Seccional permite construcción aislada por sobre la construcción continua, en cuyo caso el nivel de aplicación de las rasantes será el de la altura máxima permitida para la construcción continua tanto para los deslindes con otros predios (Figura 5a) como en el espacio público que enfrenta al predio (Figura 5b).
Imagen basada en DDU 109, 2002.
En los casos en que el Plan Regulador Comunal o Seccional fija una profundidad máxima para la edificación continua menor a la longitud total del predio, la rasante para la edificación aislada, se aplicará en la altura máxima de la edificación continua en toda la profundidad permitida (Figura 6a), aun cuando el proyecto no contemple la utilización del máximo de la profundidad y altura permitidas (Figura 6b). En el resto del predio en que no está permitida la edificación continua, el nivel de aplicación de las rasantes será el del nivel de suelo natural.
Imagen basada en DDU 109, 2002.
En los casos en que el Plan Regulador Comunal o Seccional permite una profundidad para la edificación continua equivalente al 100% de la profundidad del predio, el nivel de aplicación de las rasantes para la edificación aislada por sobre la continua es el de la altura máxima permitida para la edificación continua (Figura 7a), independiente de que el proyecto use o no completamente la profundidad y altura permitidas para la edificación continua (Figura 7b). Además cuando el Plan Regulador Comunal o Seccional permita en una misma zona la edificación aislada, como un tipo de agrupamiento adicional a la edificación continua, el nivel de aplicación de las rasantes para la edificación aislada será la misma que para la edificación aislada por sobre la continua, es decir desde la altura máxima permitida para la edificación continua (Figura 7c).
Imagen basada en DDU 109, 2002.
Sobre el nivel natural de terreno, se podrá autorizar una construcción que comunique inmuebles de distintos propietarios destinada a, puentes, pasarelas y rampas, previa constitución de las servidumbres de tránsito respectivas.En cuyo caso, no le serán aplicables a las zonas que se conectan las rasantes y distanciamientos establecidos en este artículo, ni en los Instrumentos de Planificación Territorial, siempre que su ancho exterior no sobrepase 3,50 metros y su conexión se utilice únicamente para la circulación de personas, el traslado de productos, la unión de instalaciones interiores u otros similares.
Para complementar esta información sobre distanciamientos y rasantes te invitamos a revisar nuestro artículo anterior sobre los sistemas de agrupamientos y adosamiento para las edificaciones que se establece en la O.G.U.C.
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Nota
Las ilustraciones desarrolladas en este artículo constituyen a material de apoyo practico y gráfico de nuestra propia interpretación, lectura y estudio frente al tema. Nuestro objetivo es poder complementar lo que establece la Ordenanza y sus derivados, con el fin de que dicha información tenga un mayor alcance y democratizar el entendimiento de la información.
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Agradecemos a Patricia Maira quien ha colaborado con su amplio conocimiento e información sobre la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y Normativas, que con su apoyo nos ha ayudado a generar contenido relevante y de calidad, visita su página: http://normativas.cl/
Definiciones | Anexos
Art. 1.1.2 Definiciones O.G.U.C:
Altura de edificación: la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo.
Antejardín: área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de planificación territorial.
Área urbana: superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al desarrollo armónico de los centros poblados y sus actividades existentes y proyectadas por el instrumento de planificación territorial.
Bandejón: superficie libre entre las calzadas, que forma parte de la vía a la que pertenece.
Calle: vía vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vías y que comprende tanto las calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso público o entre una propiedad privada y un espacio de uso público.
Distanciamiento: distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto más cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas.
Edificación aislada: la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que establece la presente Ordenanza.
Edificación colectiva: la constituida por unidades funcionales independientes, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, esté o no acogida a la ley de copropiedad inmobiliaria o a otras leyes especiales.
Edificación pareada: la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada.
Edificio: toda edificación compuesta por uno o más recintos, cualquiera sea su destino.
Fachada con vano: paramento exterior de una edificación, desde el suelo natural hasta su punto más alto, que incluye entrantes y salientes, tales como puertas, ventanas, bow-windows, balcones, terrazas, azoteas, loggias, escaleras y pasillos exteriores, salvo que los vanos se ubiquen a una altura superior a 1,8 m con respecto al nivel interior del piso que sirven.
Muro de separación: el que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.
Muro divisorio: el que separa dos propiedades distintas.
Muro exterior: el que limita exteriormente un edificio.
Muro medianero: el que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes.
Instrumento de Planificación Territorial: vocablo referido genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Límite Urbano.
Línea de edificación: la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación en un predio.
Línea oficial: la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público.
Normas urbanísticas: todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificación Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o cualquier otra norma de este mismo carácter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificación.
Ochavo: chaflán que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina de vías de circulación vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista.
Predio: denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público.
Rasante: recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación, define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de edificación.
Suelo natural: estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial practicada en él.
Superficie común: superficie edificada de uso común calculada hasta el eje de los muros o línea que la separa de la superficie útil.
Superficie edificada: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales.
Vía: espacio destinado a la circulación de vehículos motorizados y no motorizados y/o peatones.
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Fuentes
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 2 , Capitulo 6 , Artículo 2.6.2, 2.6.3.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 1, Capitulo 1, Artículo 1.1.2.
DDU 109 Circular Ord. Nº 264, Aplicación rasantes, Santiago, 12 julio, 2002.
DDU Específicas sobre distanciamientos:
DDU Específica 047 / 2007. Distanciamiento entre balcones y terraza de edificio colectivo.
DDU Específica 096/ 2007. Interconexión de edificaciones contiguas. Deja sin efecto Circular DDU Específica Nº 64/2007.
DDU Específicas sobre rasantes:
DDU Específica 071 / 2007.Sombras. Aplicación Art. 2.6.11, retranqueos en el cálculo del volumen teórico.
DDU Específica 080 / 2007. NORMAS URBANÍSTICAS, RASANTES (SOMBRAS). Aplicación Arts. 2.6.3 y 2.6.11 de la OGUC.
DDU Especifíca 085 / 2007. NORMAS URBANISTICAS, RASANTES. Aplicación del artículo 5.1.13. de la OGUC, determinación del suelo natural.
DDU Específica 016 / 2008. Sombra proyectada en un predio de forma irregular en zona sin límite de altura. Aplicación Art. 2.6.11 OGUC.
DDU Específica 005 / 2009. Rasantes (sombras) Aplicación arts. 2.6.3 y 2.6.12 de la OGUC.
http://www.minvu.cl/opensite_20070523160543.aspx
